职务犯罪

以优惠折扣价格购买房屋是否构成受贿罪,受贿数额如何认定?

办案律师/作者:    李伟 叶峻廷  原创 广东广强律师事务所   时间:2023-06-01   访问量:373


职务犯罪研究|以优惠折扣价格购买房屋是否构成受贿罪,受贿数额如何认定? 

 

【导语】

2007年7月8日施行的《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》(以下简称“《意见》”)规定的了几种典型的新型受贿形式,其中包括以交易形式收受贿赂;收受干股;以开办公司等合作投资为名义收受贿赂;以委托请托人投资证券、期货或其他委托理财的名义收受贿赂;以赌博形式收受贿赂等。

对于第一种以交易形式收受贿赂而言,在房地产交易市场,与传统的直接赠送房产方式不同,房地产开发商、经销商以看似“合法”的房屋买卖交易行为掩盖行贿之非法目的,通过各种交易形式,将房屋以偏离合理市场的价格与国家工作人员交易,向其输送利益,达到通过国家工作人员职务上的便利,谋取正当或不正当利益的目的,其本质特征仍然是权钱交易。

(备注引用)《最高人民法院、最高人民检察院关于办理受贿刑事案件适用法律若干问题的意见》第一条规定:

一、关于以交易形式收受贿赂问题
  国家工作人员利用职务上的便利为请托人谋取利益,以下列交易形式收受请托人财物的,以受贿论处:
  (1)以明显低于市场的价格向请托人购买房屋、汽车等物品的;
  (2)以明显高于市场的价格向请托人出售房屋、汽车等物品的;
  (3)以其他交易形式非法收受请托人财物的。
  受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算。
  前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件,以优惠价格购买商品的,不属于受贿。
  

《意见》规定的第一条除了列举了“低价买入”“高价卖出”等常见情形外,还规定了“前款所列市场价格包括商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格。根据商品经营者事先设定的各种优惠交易条件,以优惠价格购买商品的,不属于受贿”。

正常而言,房地产开发商、经销商事先针对不特定购房者设置的购房条件,进而享受相应的购房优惠价格,是为了促进房屋销售,是一种正常的是市场交易行为。对于以低价购房等交易形式实施的新型受贿,其重要特征之一是无论受贿人是否满足购房优惠条件,其能享受到行贿人给予的一般购房者无法享受到的最低优惠价格。但是,并非所有以优惠价格购买房产的行为都构成受贿。

【正文】

以《刑事审判参考》第97期第975号胡某受贿案为例,【情形一】胡某时任某县城市规划管理所副所长。甲公司在某县开发商用楼2002年11月1日,胡某的妻子徐某向甲公司某开发项目部负责人周某预定了某小区401号商品房一套,购房联系单上载明,优惠1%后房价计157155元,同日胡某交纳首付57155元。2003年,胡某及其弟胡某1到该公司购买某小区401号、402号商品房时,要求周某给予优惠。考虑到查账等原因,周某让胡某仍旧按市场基准价签订购房合同并付款,事后由胡某向公司提供一张他人名义的购货发票,再将优惠的钱以报销的形式返还给胡某。后来,胡某1及胡某分别以优惠1%的价款与公司签订了买卖合同,并付清房款,胡某凭购货发票从某公司获取现金5万元。甲公司针对不特定对象售楼的最高优惠幅度为3%,胡某和胡某1实际支付给该公司房款比该公司售房的最优惠价格少4万余元。

【情形二】2006年10月,乙公司开发的综合大楼因市场需要调高房价,以实际8.8左右的折扣向社会销售。2007年10月,时任该公司销售主管的汪某以7.3折的优惠价购房一套,后又经公司老总的同意以7.5折的优惠为其父亲的朋友郑某购房一套,并从中赚取差价3万元。2007年11月,胡某的妻子徐某(曾在该公司工作过)得知公司已经进入尾房销售,且汪某已经以7.5折的优惠购得一套房屋后,便与胡某商量后到乙公司以7.5折的优惠价购买一套商品房。案发后经侦查机关取证:乙公司经理陈述如果不考虑胡某的职务因素,仅考虑徐敏本身在公司做过销售,最多只能优惠到7.9折,与7.5折之间差价为19000余元。

一、以优惠价格购买房屋是否构成受贿罪?

对于《意见》所规定的“商品经营者事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”,应当作扩大解释。“特定人”的概念具有不确定性,其范围会在特定的条件下随意改变,难以用严格、统一的标准去界定。因此,“事先设定的不针对特定人的最低优惠价格”,也应当可理解为作为商品经营者的朋友、亲属、员工等特定关系人所享受的优惠价格。在情形二中,虽然乙公司事先设定的购房优惠折扣为8.8折左右,但也有向自己的销售主管汪某以低至7.3折的优惠出售。胡某的妻子徐某以7.5折的优惠购得乙公司的房屋,也是基于乙公司向汪某、郑某以更优惠的折扣出售房屋,7.5折优惠并没有超出乙公司事先设定的最高优惠幅度,不属于明显低于市场的价格,因此不属于受贿。

抛开犯罪数额来讲,在情形二中,相比于情形一,胡某、徐某没有主动向乙公司索取额外的优惠,胡某也明显没有利用职务上的便利,主观上没有受贿的故意。乙公司以7.5折优惠出售房屋也只是考虑到徐某曾在乙公司任职以及已向汪某、郑某出售价格更低的房屋,并不符合受贿罪的构成要件。

但值得注意的是,实践中也有观点【黄祥青(上海市高级人民法院 刑二庭)】认为,商家设定的优惠购房条件应当是针对所有购买者普遍适用的,不能是仅仅适用于公司内部职工或者特定关系人的福利待遇或特殊优惠所以。具有特定身份者享受的购房优惠价格,不能作为这里的“市场价格”来认定。否则,所有低价购房类受贿都可以辩解为特殊的优惠购房行为。

二、以优惠价格购买房屋构成受贿的,受贿数额如何认定?

同时,本案情形一中,胡某任职于城市规划管理部门,对房地产开发商的经营活动具有监督、管理的权力,其利用职务上的便利,在房屋交易时要求甲公司给予更多优惠,属于“索贿”。胡某与胡某1二人购房的总价格为314310元,而商品房的原价格为158726.55元,两套房总价格为317453.1元,甲公司针对不特定对象售楼价格给予的最高优惠幅度为3%,即最低优惠价格为307929.50元。

胡某及胡某1以各自优惠1%的价格购得房产,而胡某仍主动要求在优惠1%的基础上再给予优惠,并以报销的名义取得公司返还的5万元“优惠款”,其实际上只支付了264310元,比最低优惠价格少支付了4万余元,同时相当于享受了原价格16%左右的优惠,明显超出了甲公司针对不特定购房者设定的最高优惠比例,同时也不符合房地产交易市场的一般行情

而本案胡某的受贿数额,系将甲公司返还胡某的5万元“优惠款”予以扣减甲公司针对不特定购房者设置的最低优惠价格后得出的4万余元,也符合《意见》第一条规定的“受贿数额按照交易时当地市场价格与实际支付价格的差额计算”。

三、特殊情况下,在案证据无法认定优惠价格是否有明显低于市场价,不能认定具体受贿金额时,行为人不构成受贿罪。

又如,在(2015)岳中刑再终字第1号张某甲玩忽职守、受贿、非国家工作人员受贿案中,市国土局监察支队执法科对某居委会非法用地建居民还建点一案立案调查,并下达了《行政处罚决定书》,对其处以罚款30万元。在该案查处过程中,张某甲多次接受某居委会的请吃饭、洗脚、钓鱼等,当某居委会陆续缴纳了10万元处罚款后,对剩余的20万元处罚款项,张某甲没有向法院申请强制执行。后张某甲的情妇仇某在某居委会还建点看中了一个面积为236平方米的宅基地,价格为56190余元。事后仇某将此情况告诉了张某甲。张某甲便找到某居委会主管经济的副书记刘某及还建点的负责人宋某,考虑到张某甲是查处该居委会非法用地一案的负责人,需要其关照,便同意将该宅基地价格降至43000元卖给仇某。某居委会还应缴纳的20万元罚款也一直未缴纳。

对于原审认定张某甲受贿金额为13190元缺乏充分证据证明。首先,仇某所购买的宅基地属于集体所有制土地,集体所有的土地因法律禁止交易而不存在市场价。无论是某居委会的自行定价,还是与仇某相同情况的另外三个非拆迁还建户所购买宅基地实际成交的均价来计算宅基地的“实际”价值56190元,既不是合法的市场价格,也不是相关专业机构经法定程序评估、鉴定所得出的,不宜作为定案的依据。其次,物品价格不仅与供求关系挂钩,客观上也受人情关系的影响,其本身具有一定程度的不确定性。即使认定张某甲为仇某谋取了价格优惠,但根据现有证据也无法确认谋取的价格优惠已达到“明显低于市场价”的情形,仇某以43000元买下这块土地正常合理,不能据此认定其“受贿”的金额,原审判处张某甲犯受贿罪错误。

【结语】

通过房地产交易的以交易形式收受贿赂形式,行受贿的方法更为隐蔽、复杂,不易被识别,本质特征仍是权钱交易。认定房屋的最低优惠价格是否明显低于市场价格,除了结合具体案情,同时还可以参考房地产交易市场的一般行情。

 

文献参考

1.《胡伟富受贿案——如何区分国家工作人员以优惠价格购买商品房与以交易形式收受贿赂》 作者:唐海波(浙江省衢州市中级人民法院)、王行云(浙江省江山市人民法院)

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